Vanzarea - cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan

Vanzarea – cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan

Vanzarea – cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan

Instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole situate in extrailan se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Codul Civil, si a dreptului de preemtiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si a Statului Roman, prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale.

Face exceptie de la aceasta regula, instrainarea, prin vanzare, a terenurilor situate in extravilan pe care sunt situate situri arheologce clasate, instrainare care se poate face potrivit prevedeilor Legii nr.422/201 privind protejarea monumetelor istorice, republicata, cu modifcarile ulteriore.

Potrivit Legii 17/2014, au calitatea de cumparatori, urmatoarele persoane;

– cetatetii romani, cetatenii unui stat membru al Uniunii Europene, al statelor care sunt parte la Acordul privind Spatiul European (ASEE), sau al Confedereatiei Elvetiene si apatrizii cu domiciliul in Romania, intr-un stat membru al Uniunii Europene, intr-un stat care este parte la ASEE sau in Confederatia Elvetiana;

– persoanele juridice de nationalitate romana, respectiv a unui stat membru al Uniunii Europene, a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederatiei Elvetiene;

– cetatenii unui stat tert si apatrizii cu domiciliul intr-un stat tert, precum si persoanele juridice avand nationalitatea unui stat tert, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole situate in extravilan numai daca statul roman are incheiate tratate internatioale, care cuprind conditii de reciprocitate;

Dispozitiile Legii 17/2014 se aplica transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole situate in extravilan, realizat prin:

  • contracte de vanzare-cumparare autentifcate la notarul public;
  • hotarari judecatoresti care tin loc de contract de vanzare-cumparare;

Dispozitiile Legii 17/2014 nu se aplica instrainarilor  intre rude pana la gradul al treilea, inclusiv;

  Dispozitiile Legii 17/2014 nu se aplica operatiunilor juridice de transfer al dreptului de proprietate  realizate prin urmatoarele acte autentice:

  • contracte de vanzare-cumparare care au la baza antecontracte si pacte de optiune, autentificate la birourile notariale, anterior intrarii in vigoare a Legii 17/2014, inclusiv;
  • instrainari-prin vanzare-intre rude pana la gradul al treilea, inclusiv;
  • contracte de schimb;
  • contracte de intretinere;
  • contracte de donatie;
  • contracte de dare in plata;
  • contracte de fiducie;
  • acte de partaj;
  • acte juridice de aport social al unei societati;
  • succesiune legala si testamentara;
  • alte operatiuni de transfer al dreptului de proprietate, realizate prin alta modalitate juridica dacat vanzare;

    La incheierea acestor acte juridice de catre straini, persoane fizice si juridice, se aplica in mod corespunzator dispozitiile Legii 312/2005, privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupa terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine.

     Daca vanzarea se face prin contract, solicitarea si utilizarea certificatului de carte funciara in contractele translative de proprietate privind bunurile imobile si alte drepturi reale, fac dovada bunei – credinte dintre partile contractului, a calitatii de proprietar a vanzatorilor imobilului, obiect al instrainarii.

    In situatia in care promitentul refuza in mod nejustificat vanzarea, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditide validitate sunt indeplinite.

    Potrivit Codului Civi, dreptul a actiune se prescrie in termen de sase luni de la data la care contractul trebuia incheiat.In situatia in care se apeleaza la instanta este necesar ca anteconractul de vanzare-cumparare sa fie incheiat in forma autentica.

    In situatia in care creditorul instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, inainte ca promisiunea sa fi fost executata, obligatia primitentului se considera stinsa.

    Categorii de terenuri care intra sub incidenta  Legii 17/2014.

     Dispozitiile Legii 17/2014 se aplica numai terenurilor agricole situate in extravilan, evidentiate ca atare in cartea funciara:

  1. a) terenuri agricole productive (arabile, viile, livezile, pepiniere agricole, pasunile, fanetele, pasunile impadurite, etc)
  2. b) terenurile agricole neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola;

  Dispozitiile Legii 17/2014, se aplica atat in situatia in care transferul de proprietate are ca obiect intregul teren, cat si atunci cand se refera la o cota parte din dreptul acestuia;

    Categorii de terenuri care NU  intra sub incidenta  Legii 17/2014:

  1. a) terenurile stuate in intravilan, chiar daca au destinatia de terenuri agricol, evidentiate ca atare in cartea funciara;

      In situatia in care o parte din imobil este situata in intravilan, iar cealalta parte se afla in extravilan, sunt aplicabile prevederile Legii 17/2014, situatie in care, pentru incheierea contractului de vanzare-cumpararee se pot solicita, fie intocmirea unei documentatii cadastrale de dezmembrare in doua imobile, fie introducerea in intravilan prin PUZ (plan urbanistic zonal), pentru partea de teren aflata in extrailan, situatie in care nu se aplica prevederile Legii 17/2014. 

  1. b) terenurile cu destinatie forestiera situate in extravilan, cuprinse in amenajamente silvice, acestor terenuri le sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun, art.1746 Codul civil;

 Pasi de urmat

Vanzatorul inregistreaza, la primaria din raza unitatii administrativ-teritoriale, unde se afla terenul, o cerere prin care solicita afisarea ofertei de vanzare a terenului agricol situat in extravilan, in vederea aducerii acestuia la cunostinta preemptorilor.Cererea este insotita de oferta de vanzare a terenului agricol, precum si de documentatia care atesta dreptul sau de proprietate, precum si suprafata de teren pe care o detine-obiect al vanzarii, identificata corespunzator.

In termen de o zi de la inegistrarea cererii, primaria are obligatia sa afiseze timp de 30 de zile oferta de vanzare la sediul sau si dupa caz pe pagina de internet a acesteia.

De asemenea primaria este obligata sa transmita structurii din cadrul aparatului central al MADR dosarul cu lista preemtorilor, respectiv copiile cererii de afisare ale ofertei de vanzare si a documentelor aferente, care atesta calitatea vanzatorului, precum si terenul pe care il detine-obiect al vanzarii, identificat corespunzator;

Titularul dreptului de preemptiune trebuie sa isi manifeste in scris intentia de cumparare in termen de 30 de zile de la afisarea ofertei la primarie, sa comunice acceptarea ofertei vanzatorului si sa o inregistreze la sediul primariei unde aceasta a fost afisata. Primaria va afisa in termen de 24 de ore de la inregistrarea acceptarii ofertei de vanzare, datele prevazute in normele metodologice de aplicare a Legii 17/2014,  si le va trimite pentru afisare pe site catre structura centrala, respectiv structurile teritoriale.

In situatia in care in termen de 30 de zile de la afisarea ofertei, niciunul dintre titularii dreptului de preemptiune nu isi manifesta intentia de a cumpara terenul, vanzarea terenului este liber, respectandu-se dispozitiile prevazute de lege si de normele meodologice, vanzatorul fiind obligat sa aduca la cunostainta prmariei, in scris despre acest fapt.

Atrage nulitatea absoluta, vanzarea libera a terenului la un pret mai mic decat cel prevazut si cerut in oferta de vanzare ori in conditii mai avantajoase decat cele aratate in oferta.

Share Button