Notar Oradea – Partajul voluntar
PROPRIETATEA COMUNA. PARTAJUL VOLUNTAR
Partajul voluntar. Ori de cate ori dreptul de proprietate privata este dobandit in temeiul legii ori al unui act juridic si are doi sau mai multi titulari, suntem in prezenta unei proprietati comune.
Proprietatatea comuna imbraca urmatorele forme:
– proprietatea pe cote-parti sau coproprieatea;
– proprietatea in devalmasie sau devalmasia;
Coproprietatea poate fi obisnuita sau fortata.
Coproprietatea fortata nu poate inceta prin partaj judiciar, ca si in cazul proprietatii obisnuite.
Orice bun dobandit in comun se prezuma a fi in coproprietate pana la proba contrara, conform art.633.Cod civil.
Proprietatea obisnuita pe cote-parti sau coproprietatea
Notar Oradea partajul voluntar
In cadrul coproprietatii fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra unei cote-parti din proprietate si poate dispune liber de ea, in lipsa unei stipulatii contrare.Cotele parti sunt prezumate a fi egale, pana la proba contrara. Insa, in cazul in care bunul a fost dobandit prin inscrisuri, proba contrara se va putea face doar prin inscrisuri.
Coproprietarii vor imparti beneficiile si vor suporta sarcinile proprietatii proportional cu cota lor parte din dreptul de proprietate.
Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul atata timp cat nu schimba destinatia bunului, si nu aduce atingere dreptului de folosinta al celorlati coproprietari.
In cazul in care un coproprietar se foloseste in mod exclusiv de bunul comun, impotriva vointei celorlati proprietari, cei lezati sunt indreptatiti la despagubiri.
Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proportional cu cota lor pate din drept.
Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile cu privire la producerea si culegerea fructelor comune are dreptul de a i se restitui aceste cheltuieli de catre coproprietari in raport cu cotele lor de proprietate din bun.
Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun insusite de un coproprietar fac parte din masa partajabila, atat timp cat ele nu am fost consumate ori instrainate sau nu au pierit si pot fi identificate in mod distinct.In caz contrar, coproprietarul lezat are dreptul la despagubiri, in afara cazului in care fructele au pierit in mod fortuit. Atat dreptul la actiunea in despagubiri cat si dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun este supus prescriptiei, potrivit dreptului comun.
Modul de folosire si administrare a bunului comun se stabileste de catre coproprietari, iar in caz de neintelegere prin hotarare judecatoreasca, iar actele de conservare ale bunului comun se fac de fiecare coproprietar in parte, fara a fi necesar acordul celorlalti.
Actele de administrare si dispozitie, facute fara acordul tuturor coprorietarilor, sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimtit expres sau tacit la incheierea actului, situatie in care coproprietarului vatamat i se recunoaste dreptul ca inainte de partaj sa exercite actiunea posesorie impotriva tertului care a intrat in posesia bunului fara acordul sau. Astfel restituirea proprietatii va fi in folosul tuturor copropriatarilor cu obligatia celor care au participat la incheierea actului la plata daunelor-interese.
Fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea sa procesuala, indiferent ca e vorba de actiune in revendicare ori privitoare la coproprietate.
Partajul voluntar
Potrivit art.1143 alin (1) din Coul civil “nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune”. Acest principiul constituie temeiul in baza caruia oricare dintre coproprietari poate sa ceara iesirea din indiviziune si atribuirea in intregime a bunului daca acesta nu este comod partajabil in natura.
Astfel, incetarea coproprietatii prin partaj poate fi ceruta oricand, fiind guvernat de principiul imprescriptibilitatii, in afara cazului in care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotarare judecatoreasca, conform art 669 Cod civil.
Partajul poate fi facut prin buna invoiala sau prin hotarare judecatoreasca, in conditiile legii.
Creditorii personali ai unui coproprietar vor putea sa intervina, pe cheltuiala lor, in partajul cerut de coproprietari ori de alt creditor.Ei nu pot insa sa atace un partaj efectuat, decat daca acesta s-a facut in lipsa lor ori acesta a fost simulat ori s-a facut in asa fel incat creditorii nu mai avut cum sa intervina in acest proces, potrivit art.670 Cod civil.
Cu toate acestea nu trebuie uitat faptul ca starea de indiviziune poate aparea si oper legis , (ex. in cazul transmiterii patrimoniului unei persoane decedate catre mostenitori ori in cazul dobandirii in coproprietate ori in devalmasie de catre soti), caz in care notarul public poate intocmi un act de partaj, chiar daca obiectul partajului este chiar si un autoturism.
Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului atribuit in urma partajului, cu incepere de la data stabilita in actul de partaj, dar nu mai devreme de data incheierii actului ori la data ramanerii definitive a hotararii de partaj in cadrul careia s-a efectuat imparteala.
Partajarea bunurilor imobile se intocmeste in forma autentica si are efect constitutiv de drepturi de la data inscrierii acesteia in cartea funciara.
Lucrurile nu stau asa si in cazul divortului, situatie in care efectele incetarii regimului matrimonial pot urca uneori, pana la data introducerii actiunii de divort ori separarea in fapt a sotilor, situatie in care partajul facut prin buna-invoiala ori dispus de instanta de judecata, are efect retroactiv, derogand de la principiul, potrivit art.680 Cod civil, in temeiul caruia efectele partajului se produc numai pentru viitor.
In cazul in care bunul este indivizibil ori nu este partajabil in natura, partajul se poate face in oricare dintre urmatoarele doa moduri;
- bunul se va atribui, in schimbul unei sulte, in favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, conform dorintei acestora;
- ori conform dorintei coproprietarilor, prin vanzarea bunului, ori in caz de neintelegere, prin vanzarea la licitatie publica, in conditiile legii, si impartirea pretului catre coproprietari proportional cu cota-parte a fiecaruia dintre ei;
Astfel, partajul este translativ de drepturi daca se realizeaza prin vanzarea bunului conform intelegerii coproprietarilor ori prin licitatie puplica, prin impartirea pretului intre coproprietari.
In situatia in care, partajul se realizeaza prin atribuirea intregului bun, indivizibil sau nepartajabil catre unul sau mai multi coproprietari, ori la cerera acestora in schimbul unei sulte, partajul voluntr are efect constitutiv de drepturi. In practica notariala, atribuirea bunului in schimbul unei sulte, poate si datorita conditiilor socio-economice specifice.
Instrainarea cotelor parti catre mostenitori, in cazul in care imobilul este cuprins in masa succesorala, se poate realiza nu numai prin partaj, ci si potrivit dreptului comun prin vanzare, schimb ori donatie, etc. Deosebirea esentiala dintre partajul realizat prin atribuire de bunuri catre unul dintre coproprietari a bunului in schimbul unei sulte si intregirea proprietatii acestuia prin cumpararea cotelor celorlalti, este conditionat in cazul partajului, de indeplinirea cerintei ca bunul la care se refera sa fie indivizibil ori nepartajabil in natura.
Proprietatea comuna in devalmasie
Exista proprietate in devalmasie atunci cand, prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane fara ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote-parti determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau asupra bunurilor comune.
Atunci cand izvoraste in temeiul legii, proprietatea in devalmasie este supusa regulilor acelei legi, care se completeaza in mod corespunzator cu cele privind regimul comunitatii legale.
Atunci cand izvorul proprietatii in devalmasiei este un act juridic, se aplica dispozitiile legale care guverneaza comunitatea legala in mod corespunator.
Incetarea coproprietatii prin partaj poate fi ceruta oricand, in afara situatiilor in care partajul este suspendat in temeiul legii, a unui act juridic ori prin hotarare judecatoreasca.
